未だに不動産バブルの時代と錯誤している方が多いようです。

経済が成長している中で、キャピタルゲイン（価格上昇による利益）目的に

不動産に投資をするならまだ理解出来ます。

しかし、今日の日本の様に経済が成熟しきった所で、

借金をしながら20年30年スパンでの利回り回収計画を立てたり、

インフレを狙ったキャピタルゲイン等はリスク投資でしかありません。

もう一度、不動産運用の目的を見直す時が来ています。

もしあなたが借金をしなければ、

不動産運用が出来ないのであれば、辞めるべきです。

もちろん、この低金利を活用して、あえて借金をするという考え方はあります。

しかし、あくまでも「あえて」です。

ローン金利を上回る利回りを期待して利益を出す事が目的であれば、

諦めて貯金をして準備をするか、株式投資をした方がいいでしょう。

不動産運用の目的を明確にする必要があります。

まず、余剰現金をインフレによる貨幣価値の激減から守る為に運用すべきです。

そして、銀行に保有しているだけでは国債としてしか市場に回って行かない現金を

直接市場に流通させ、しかも賃貸住宅として社会に貢献する

という事を目的とすべきなのです。

社会貢献と言っても、リスクをおかす訳には行きません。

数年と言った短期でキャピタルゲインを得るのは成長経済でしか難しいでしょう。

インフレを期待するしかありませんが、これを読み切るのは不可能です。

何故なら特定の権力者という人的要因でも左右し、

時に自然災害等の予測不可能な事象によっても変動するからです。

現在、不動産投資は長期で考えるのが基本ですが、

今経済の波は一昔よりも遥かに短くなっています。

20年・30年スパンの長期計画に対して、

それよりも遥かに早い世界的な経済の波が来る為、

長期の計画は全く宛になりません。

今の時代にもし長期計画がたてられるのであれば、

ノーベル経済学賞授与決定に間違いありません。

10年程の中期で検討すべきです。

10年で一旦決算するという気構えで運用計画をたてる事が必要です。

現在の不動産投資物件のほとんどがワンルームマンションです。

これは購入金額を低く出来、不動産投資の垣根を低くするという

マンション販売側都合でしかありません。

一見、投資額は少なくて済むのでリスクが低い様に感じられます。

しかし、ここには大きな落とし穴があります。

長期の計画通りに行けば問題ありませんが、それは前述の通り不可能です。

そうすると、売却をするという選択を迫られる日が来ます。

ワンルームマンションを購入する人は誰しょうか？当然投資家しかいません。

確かに貸しやすい、投資額が少ないのですが、

圧倒的に売りにくいという決定的なリスクが隠れています。

貸し難さは家賃でどうにでもなるものですが、借金を抱えた売り難さはどうにもなりません。投資額のバランス、貸し易さ、少人数家族化の傾向を考えれば、40㎡～70㎡以下のDINKS・ファミリー物件を運用物件に選ぶべきです。当然運用資金は多額になりますが、もしその資金が用意出来ないのであれば、不動産運用をする事自体を考え直した方がいいでしょう。

当然ですが、安く買えれば、

リスクもメリットも大きくなります。

借り手にとっては、駅徒歩20分の新築マンションと

駅徒歩3分の築30年マンションでは圧倒的に後者の方に軍配が上がります。

しかも、金額も安く買えます。

古いけれども耐久性が高く、利便性の高い物件を探す事が必要です。

もう一つが既に賃貸済みのオーナーチェンジ物件を探すという事です。

オーナーチェンジ物件はまず前述の通り、投資家にしか需要が無い為、

通常の実需の物件よりも安く購入が出来ます。

しかも、既に賃借人が付いているという事は、

初期の空室リスクが無いという事も大きなメリットでしょう。

さらに、仮に何年か後に賃借人が出て行ったとしても、安く購入している分、

リスク少なく実需として販売が出来、キャピタルゲインも期待出来る点にあります。その為にも、前述の通り、実需で売れないワンルームという選択は

有り得ないのです。

賃借人にはとにかく長く住んで貰うという事が重要です。リスクを少なくする為、そして社会貢献という目的の為、安く貸すという事が必要です。

10年という中期で空室率を少なくし、最終収益を見据えた上で、家賃設定をするという事が必要となります。

敷金・礼金という制度も上手に活用します。礼金を目的に、回転数を上げる等というのはもっての他です。

敷金は必要資金としてお預かりすべきですが、礼金とは本来、大家さんにお世話になるという事に対しての謝礼であり、あなたがお金を頂く程のお世話をするという事であれば別ですが、既に時代錯誤な制度です。

それこそ、大きなお世話です。

それよりも、礼金をなくす事で、初期費用を下げ、借りやすくしてあげた方が空室率を下げ、安定的な運用に繋がります。